인플레이션과 리츠 (3) - 선택과 집중

현 시점 국내 상장리츠의 수는 20개 미만으로, 미국, 일본, 싱가폴 등의 리츠 선진국에 비해 풀이 상당히 적은 편이다. 이제 막 개화하는 국내 리츠 시장에서 과연 나는 어떤 선택에 집중을 했어야 했을까? 

 

꼭 국내 리츠시장에 한정하지 않다고 하더라도 미국이나 기타 선진국 리츠에 투자하는 방법도 있다. 하지만 현 시점은 국내리츠에 투자해야하는 타이밍이라고 판단한다. 국내 리츠 시장이 이제 막 개화하기 때문에 그렇다. 

 

최근 FTSE Nareit 글로벌 리츠지수에 포함된 ESR켄달스퀘어리츠에 대한 뉴스가 있었다. 1조4천억대의 시가총액을 유지하는 이 리츠는 국내상장리츠 중 시가총액 1위 종목이다. 시가총액이 높고 외국인 비중도 높아 국내 리츠 중에서는 가장 먼저 FTSE Nareit 글로벌 리츠지수에 편입이 된 것으로 보인다. ESR켄달스퀘어는 현재가 대비 배당수익률이 4%대로, 국내 리츠 중에서는 SK리츠와 더불어 배당수익률 꼴찌를 앞다투는 종목이다. 하지만 미국 물류리츠인 Prologis나 Stag industrial에 비하면 수익률이 높은 편이며 이는 해외 투자자들에게 매력으로 작용할 수 있다. 만약 제이알글로벌리츠와 같이 안정적으로 7%대 배당을 지급하며 물가상승과 연동까지 되어있는 리츠가 미국에 상장되어 글로벌 투자자들에게 노출이 되었다면 순식간에 주가가 2배 상승하지 않았을까 싶다. 

 

국내 리츠시장이 이제 막 피어나는 단계라는 뜻은, 아직 시장이 영세해서 주가 상승에 대한 드라이브가 걸리기 전이라는 의미기이도 하며, 본격적인 글로벌 자금이 유입되기 전이라 배당수익률이 높다는 것을 의미하기도 하고, 향후 몸집이 커졌을 때 글로벌 자금 유입을 통한 주가상승을 추가로 노려볼 수 있다는 것을 의미하기도 한다. 

 

그래서 난 모든 종목을 국내리츠로만 꾸렸다. 

 

인플레이션 시대에 어떤 리츠를 담는 것이 현명할까? (투자의 판단은 본인에게 있으며 나는 그냥 내 의견만 제시할 뿐이니 내 책임은 없고 오로지 이 글을 보고 투자하는 당신에게 책임이 불라불라...) 

 

• 제이알글로벌리츠 
• 이리츠코크렙 
• 맥쿼리인프라  
• 롯데리츠 
• 코람코에너지리츠 
• 디앤디플랫폼리츠 
• 바다로19호 

 

내 리츠계좌에 담겨져 있는 종목들은 위와 같다. 맥쿼리인프라와 바다로19호는 리츠는 아니지만 리츠와 비슷한 성격으로, 인플레이션을 반영 가능하다고 판단하여 편입하였다. 이 둘을 제외한 나머지 리츠들은 임대차 계약상 임대료 산정을 인플레이션 연동이 되도록 계약되어 있는, 전형적인 인플레이션 헷징 종목들이다.

 

1. 제이알글로벌리츠 

https://bilherit.tistory.com/36

위 종목 중 인플레이션에 가장 강력한 종목은 역시 제이알글로벌리츠이다. 제이알글로벌리츠는 내 블로그에 이미 포스팅을 해 놓았는데, 벨기에 health index와 연동되어 있으며 임대료 상한캡이 없고, 주요 임차인이 벨기에 정부라 임대료 미납 가능성도 매우 낮다. 지금은 5300원대에 거래되지만 조만간 이 가격을 보기 힘들 것이다. 7%대라는 고배당도 큰 매력이다. 

 

2. 이리츠코크렙 

이리츠코크렙은 임대료 인상 상한캡 2.5%가 존재한다는 점에서, 제이알글로벌 만큼 인플레에 강력한 종목은 아니다. 2021년은 물가상승률이 2.5%였는데, 2022년은 매우 높은 확률로 3%대 인플레이션을 기록할 전망이고 이 경우 임대료 상승률이 인플레를 추격하기 어려운 것이다. 하지만 이리츠코크렙은 최근 성공적인 리파이낸싱을 통해 금융조달비용을 낮추었으며, 리츠 사업 특성상 담보대출을 통한 레버리지를 이용해 초과이익을 거둘 수 있으므로, 비교적 괜찮은 리츠라고 판단한다. 

 

3. 롯데리츠 

롯데리츠는 어떨까? 개인적으로 그룹사 계열 리츠는 좋아하는 편이 아닌데, 한국 기업 특성상 주주의 이익을 대변하기 보다 대주주에게 유리한 쪽으로 이익을 shunt할 가능성이 높다고 보기 때문이다. 하지만 롯데리츠의 경우 2022년 1월 상대적으로 매우 저평가 된 가격대를 유지하고 있어서 열심히 매수하였다. 현재 내 포트폴리오 내에서 수익이 제일 좋은 종목은 롯데리츠이다. 

롯데리츠의 강점은 임대료가 매출 및 물가지수에 연동되어 있다는 점이다. 아쉬운 점은 사이즈가 큰 Tranche A-C 의 경우 임대료 인상률 상한캡이 1.5%로 제한되어 있다는 점이다. Tranche D-E 경우 월고정임대료에 월매출연동임대료가 추가된 금액으로 임대료를 산정하며 월임대료는 전년도 소비자물가지수에 연동한다. 이부분에 대해 임대료 상한캡은 따로 언급이 없다. Tranche F 에 속하는 롯데마트몰 김포물류센터는 물가지수에 연동되도록 되어 있다. 

 

4. 그 외

이외 코람코에너지리츠의 임대료는 인플레에 연동되어 있지는 않지만 주요임차인인 버거킹, 맥도날드, 다이소 등의 매출과 연동되어 있어 인플레를 일부 반영할 수 있고, 그보다 더 중요한 점은 액티브하게 자산을 매입, 매도한다는 리츠라는 점이다. 200여개의 주유소를 기보유중이며 가격이 맞으면 언제든 매각할 준비가 되어 있는것 같다. 인플레를 목전에 두고 기존 보유한 자산이 많은 상태라는 점, 이 자산들을 가격만 맞으면 언제든 매각할 준비가 되어 있다는 점은 꽤나 매력적이다. 최근에는 물류센터 하나를 매입하였는데 임대료 인상률을 1.5%로 정해놓았다는 점이 아쉽다. 

맥쿼리인프라는 13개 도로자산이 물가인상률 연동된 요금체계이며 최근 추가한 도시가스 사업부의 경우 소매공급비용을 국고채 금리와 연동시켜 두어서 역시 인플레에 강한 회사이다. 

 

이 리츠들을 5~10년간 보유 목적으로 두세달 동안 세팅하였는데 리츠 매입 총액이 38~39억원에 달해, 보유 자산 중 비중이 상당히 높기 떄문에 나름대로는 인생을 건 회심의 포트폴리오이다. 해당 기간동안 매년 2.4억원 정도의 배당금을 받으며 10~15억 정도의 자본차익을 노려, 5~10년 투자기간 동안 자본차익과 배당이익을 합하여 30억원 정도의 수익을 노려보려고 한다.