리츠 투자로 Fire족 계획하기

얼마전 보유한 부동산을 매도하게 되면서 목돈이 들어오게 되었는데, 이 자금으로 다른 부동산을 또 투자하려고 봤더니 딱히 마음에 드는 것이 없더라... 몇 달간 머리 싸매고 고민하고 상업용 부동산, 주거용 부동산 두루두루 둘러봤으나, 현시점에 부동산에 새로 투자를 하는데에는 몇 가지 문제가 있었다. 

 

일단 주택 투자, 아파트 투자의 경우 정부 규제가 너무 강력하고, 집값이 이미 너무 올라버려 무주택자들의 분노가 상당히 심하다는 것. 이런 사회적 분위기에서 비난을 받으면서까지 굳이 주택에 투자해야 하나 싶은 생각이 드는 것은 둘째치고, 이런 여론을 십분 활용하여 지지율을 높이려는 정치세력이 건재하는 이상 주택 투자에 추가 규제가 들어오지 말라는 법이 없지 않겠나. 지금도 규제로 헉헉대는 주택 투자 시장인데, 더 규제가 들어오면 이래저래 신경쓸 것이 너무 많아질 것 같다. 양질의 주택 공급을 등한시하고 규제일변도의 부동산 대책으로 집값 폭등을 부채질한 정부, 그리고 투자자를 범죄자 취급하고 더 강력한 규제책과 세금대책으로 유주택자를 압박해야한다고 주장하는 무주택자들이 같은 편인 것이 조금 웃기기는 하지만, 아무튼 나는 작년부터 진작에 주택 투자는 마음을 접었다. 

 

그 다음에 남는 것은 토지라거나 상업용 부동산 투자인데, 상업용 부동산은 몇 가지 악재들을 만난 상태라 과연 지금 시점에 투자하는 것이 좋을지 판단이 잘 안된다. 보통 건물을 매입하면 1-2층은 요식업과 같이 유동인구가 많은 상권을 활용하는 임차인을 들이고, 중층 이상은 잘되면 병의원, 안되면 사무실 등의 용도로 임차를 하는데 문제는 이 임차 세팅에서 발생한다. 요식업의 경우 방역대책, 집합제한으로 인해 팬데믹 이전에 비해 확실히 위축된 측면이 있다. 게다가 팬데믹을 기점으로 하여 요식업의 소비행태가 배달 선호 문화로 급전환되었는데, 이미 배달문화에 사람들이 너무 익숙해져버려서 팬데믹이 풀리더라도 과연 유동인구를 활용하는 요식업 시장이 이전만큼으로 회복할 수 있을지 의문스럽다. 그래도 회복은 할 것이다. 어쨌든 방역 규제가 풀리면 회복은 될 것이다. 이것만큼은 확실하다. 문제는 1-2층이 아니라 3층 이상의 임차 세팅인데, 최근 1-2년간 재택근무가 늘면서 오피스 수요가 영향을 받았고, 더 직접적인 타격은 지식산업센터가 상대적으로 저렴한 임대료와 관리비를 제공하면서 일반 오피스 빌딩에서 소규모로 공간을 사용하던 임차인들에게 영향을 준 것으로 보인다. 

 

뭐 할말은 더 많지만, 이래저래 너무 신경쓸게 많아질 것을 생각하다보니, 결국 리츠 투자로 세팅하는 것이 수익률 측면에서나 멘탈 측면에서나 보다 안정적일 것이라는 결론을 내리게 되었다. 

 

리츠 투자로 파이어족이 되겠다는 것은 결국 많은 배당금을 받아 배당금으로 생활비도 대고, 교육비도 대고, 투자도 하고... 이런저런 소비를 하겠다는 뜻인데, 이런 전략에서 크게 고려해야할 것은 아래 두 가지이다.  

1. 높은 배당 수익으로 인한 종합소득과세 

2. 3억이상 지분 소유자에 대한 대주주 규제 (매도시 양도세) 

 

이런 문제들은 법인투자를 통해 일부 완화할 수 있다는 결론을 내리게 되었고, 투자 대상을 리츠투자로 하여 다른 리스크들을 줄여나갈 수 있었다고 판단하였다. 일단 나는 국내 주식시장의 장기적 전망을 밝게 보지 않고, 어차피 기존의 자금은 부동산으로 굴리던 자금이었으니 기왕이면 부동산의 성격을 띄고 있는 리츠에 투자하는 편이 좋겠다고 생각하였다. 

물론 수익이 있는 이상, 세금을 안 낼 수는 없다. 하지만 사업자와 개인의 결정적인 차이로 인해 세무적으로 법인투자가 더 유리할 것이라고 결론내렸다. 이 부분은 로버트 기요사키의 '부자아빠 가난한아빠' 에서도 언급한 내용인데, 개인적으로 이 책의 핵심 주제는 이 부분이라고 생각한다. 사업체를 운영하는 자와 월급을 받는 자의 차이... 책 분량을 채우기 위해 부자의 비결은 무슨 '돈이 나를 위해 일하게 하라'는 둥, '정신을 훈련해야한다'는 둥 주변치기 하는 내용들로 채워져 있지만, 핵심은 세금에 대한 이해이다. 기회가 되면 부자아빠 가난한아빠에 대한 서평도 한번 올려보도록 할텐데 가장 중요한 내용을 놓치고 변죽 두드리는 리뷰만 올린 독자들의 후기를 보면 조금 안타깝기도 하다. 

 

서론은 여기까지 하고.. 국내에도 상장리츠들이 부쩍늘어나기 시작해서 거의 20여개에 달하는 리츠들이 상장되어 있다. 이 중에서 성장성과 배당수익률이 일정수준이상 되는 리츠들을 추려 투자를 할 것이고, 배당금으로 월 1~2천만원의 수입을 보장하는 것이 목표이다. 아마 세팅하는 데에는 1~2년 정도의 기간이 소요될 것으로 보이고 그 과정에 대하여 틈나는대로 적어보도록 할 예정이다.

현재는 제이알글로벌리츠를 모으고 있다. 다음 포스팅에서는 제이알글로벌리츠에 대해 쓸 생각이다.