자산 포트폴리오에 리츠(REITs) 편입하기

최근 미국 부동산 가격이 심상치 않다는 소식을 듣고, 두어 달 전부터 미국 주택 매입에 대해 알아보았다. 어바인 Irvine 지역 주택에 관심이 많아 해당 지역의 주택 매입을 알아보고, 중개사 realty까지 수소문해서 컨택해보았는데, 역시 미국 주택시장은 참 매력적인 투자처였다. 

 

한국 주택 투자와 비교하면, 1. 비교적 규제가 적고, 2. 대출이 용이하였으며 (비영주권자, 비시민권자도 50% 이상 가능) 3. 원화자산에 대한 리스크를 거의 완벽하게 헷지 할 수 있고, 4. 중장기간 꾸준히 상승해왔다는 사실에 많은 매력을 느꼈다. 

 

적당한 입지의 콘도나 타운하우스 2000sqft 기준, 대략 100만불 정도의 시세를 형성하고 있었는데 위 캡처의 경우 방 4개 2층짜리 콘도이며 2400sqft 면적에 122만 불의 시세를 형성하고 있다. 문제는 최근 미국의 좋은 부동산들은 가격이 빠르게 오르고 있다는 것. 

 

왜 미국의 주택 가격이 오를까? 답은 유동성과 주택공급에 있을 것이다. 서브프라임 모기지론 사태 이후 미국의 주택 시장은 그 기세가 무자비하게 꺾이고 말았는데, 2008년 이후 주택 공급은 전례 없는 속도로 대폭 감소하였다. 서브프라임 사태가 터졌다고 해서 이미 지어지고 있던 공사를 중단할 수는 없으니, 실제로는 금융위기 이후로 한동안 주택 과잉공급 사태가 이어졌는데, 이후로 미국에서는 부동산으로 돈 벌기 힘들다는 인식이 팽배했을 것이다. '집은 임대수익으로 버는 수단이지 시세 차익은 힘들어..' 

 

 코로나 사태로 인한 초유동성들이 이제 미국 주식시장을 잔뜩 띄우게 되었고, 초저금리와 맞물려 기술 성정 주식의 강력한 드라이브를 이끌었다면, 인플레이션 시대를 맞아 그 유동성이 기술주에서 회수되면 어디로 흘러들어갈 것인가? 정답은 없겠지만, 미국의 주택 공급시장을 보면 어느 정도 유추는 가능하다. 

 

이번엔 내 개인적인 포트폴리오 문제로 눈을 돌려보도록 하자. 현재 우리 가구의 수입은 나와 아내, 즉 맞벌이 소득으로 부양되고 있는데, 둘 다 상당한 근로강도로 일하고 있다. 특히 아내가 열심히 일하고 있다. 아내는 아이들이 학령기가 되면 일을 줄이거나 중단하고 당분간 육아에 전념할 예정인데, 그렇게 되면 일시적인 은퇴 상태가 된다. 그렇다면 그때까지 벌어놓은 아내의 소득을 뭔가 리스크 높은 자산에 투자하기보다는, 꾸준히 cash flow를 만들 수 있는 자산에 투자하는 것이 낫겠다는 것이 내가 내린 결론이다. 올해는 아마 힘들겠지만, 내년즘에는 순자산 30억을 달성할 수 있을 것으로 보이는데, 그에 맞는 자산의 리밸런싱이 필요한 타이밍인 것이다.  

 

미국 리츠 시장은 역사가 오래되고 상당히 규모가 방대하여, 원하는 섹터나 종목을 고르는데에 있어 꽤 자유도가 높다. 역사가 오래되었다는 것은 그만큼 시장에 대한 안전장치가 다방면으로 마련되어 있다는 뜻이기도 하다. 사실 이미 미국 리츠 종목을 하나 보유 중인데 STAG Industrial 이라는 물류 리츠이다. 배당수익률과 성장성이 모두 뛰어나지만 물류 리츠 중에서는 톱클래스에 들 정도의 규모는 아니다. 그렇다고 해도 5 billion $ 이상은 되지만... 아직 보유 주식수가 159주밖에 되지 않아 상당히 미비한 수준이다. 이 리츠의 비중을 올해 하반기부터 무지막지 늘릴 예정이다. 

 

미국 주택시장 투자는 단기간에 큰 수익을 얻기는 힘든 구조는 맞다. 하지만 인플레이션이 존재하는 한 임대료는 꾸준히 상승한다. 위의 차트는 자료마다 다소간 차이는 보이지만 2007년 부근에서 주택 가격의 surge가 한번 있었고 2018년 이후로 다시 한번 가격 상승률이 높아지고 있다. (코로나 덕에 2020년도에는 주춤 했겠지만..)

 

포인트는 어쨌든 임대료는 미국 국민들의 구매력에 발맞춰 꾸준히 우상향하고 있다는 사실. 한국 경제에 대한 훌륭한 헷지 수단이 아닐 수가 없다. 

 

밤이 깊어서 오늘 글은 여기까지.. 요새 본업이 너무 바빠 블로그에 포스팅을 거의 못하고 있는데, 그만큼 본업에서 소득을 많이 올릴 수 있다는 뜻이니 좋게 해석해야 하는 것인가.. 아마 한동안은 개별 리츠에 대한 포스팅이 쭈욱 이어질 것 같다.